일본의 민간 부문 역모기지 운영사례

 

가) 민간플랜

  민간금융기관에서 부동산을 담보로 대출금을 지급하는 프로그램은 아직 일반적이지 않은 편이다. 민간에 의한 역모기지 플랜으로 가장 대표적인 상품은 신탁은행의 부동산을 담보로 한 자산활용형 대출이다. 그러나 1990년대 초 이래로 부동산 가격이 급락하자 대출금 상환 불능위험이 증대함으로써 융자실적이 미미해진 상황이다. 

  이러한 민간플랜의 주요대상은 고액자산가이며, 지자체에 의한 공적플랜이 유상복지서비스 수급에 필요한 비용 대출에 초점을 둔 것에 반해 민간플랜에서는 대부분 대출금 사용용도에 제한을 두지 않는다. 이용자의 사망 등 계약종료 시에는 신탁은행의 경우 신탁된 부동산을 매각 처분함으로서 대출을 상환하고, 잔여금액은 상속자에게 교부한다. 

나) 민간주택건설업체에 의한 역모기지

  최근에는 민간주택건설업체들이 역모기지의 원리를 신규상품개발과 마케팅 등에 이용하려는 움직임이 보이는데, 즉 기존의 주택을 교체하는 경우와 신축주택을 구입하는 경우로 여기에서는 아사히카세(旭化宬) 부동산회사와 토요타그룹의 사례를 살펴보고자 한다. 

  아사히카세(旭化宬) 부동산회사는 2003년에 주거교체형 역모기지 상품인 REMOVE를 도입하였다. REMOVE의 대상이 되는 물건은 단독주택(헤벨하우스)으로서, 주택소유자가 아사히카세 부동산회사와 임대차 계약을 체결함으로써 임대보증과 10년 후의 매수에 대한 보증을 받게 된다. 아사히카세 부동산회사는 임대한 헤벨하우스를 전대하고 임대물건 입주자가 지불한 임대료 중에서 금리상당분을 제외한 잔액을 이용자(헤벨하우스 소유자)에게 지급한다. 이용자는 제휴 금융기관인 히타치(日立)캐피탈로부터 3,000만엔까지 대출받을 수 있으며, 수령한 대출금은 생활자금 이외에 주택 입주금에 필요한 자금으로 사용할 수 있다.

  한편 토요타홈주식회사는 2004년 토요타파이낸스와 공동으로 역모기지를 실시하였다. 지원대상은 아이찌현(愛知縣)에 거주하는 만 60세 이상의 세대주(배우자 또한 만 60세 이상)로서 토요타홈에서 판매하는 단독주택 구입자여야 한다. 대출방식은 금융회사인 토요타파이낸스를 통해 3개월에 1회씩 일정액이 대출되며, 대출한도액은 담보평가에 의해 결정되고(5년에 1회씩 조정), 계약자 사망시 담보부동산을 매각하여 상환한다. 아사히카세 역모기지와 다른 점은 아사히카세의 경우는 주거교체형인데 반해 토요타그룹의 역모기지는 자택에 계속 거주하면서 대출금을 받는다는 차이가 있다.