비아제(Viager)의 특징 비아제와 역모기지제도 비교

비아제(Viager)의 특징: 비아제와 역모기지제도 비교

 

프랑스의 비아제는 부동산을 활용한 고령자 연금형태라는 점에서는 미국 및 일본 등의 역모기지와 유사하지만, 부동산을 담보로 한 대출방식이 아니라 매각방식이라는 점에서는 차이점이 존재한다. 즉, 주택이라는 자산을 전환하는 계약이라는 점에서 광의의 역모기지라고 할 수 있지만 부동산 매매계약과 건물 임대차 계약이 포함되어 있는 것으로서 미국의 Sale-lease-back이나 영국의 Home Reversion과 같이 매각방식의 시스템이다.

 

하지만 이 또한 차이점이 있는 것이 비아제의 경우에는 정부가 개입되지 않는 개인과 개인간의 계약으로 신문광고나 중개업자의 중개에 의해 매매가 이루어진다는 것이다. 다시 말해, 역모기지처럼 제도로서 확립되어 있는 것이 아니라 부동산의 매도자와 매수자를 상대로 하는 개인간 계약이기 때문에 매매조건은 기본적으로 쌍방의 합의에 기초해서 자유롭게 결정된다. 이와 같이 비아제는 일반적인 부동산 매매계약으로 간주되어 세제상의 혜택이 특별히 없으며 양도세의 과세대상이 된다.

 

프랑의 비아제가 다른 나라의 역모기지제도와 또 다른 점은 사행성이 가미된 계약이라는 점이다. 부동산 매각에 따른 소유권 이전 행위는 일반적인 매매행위이지만, 매도자의 사망이라는 예측할 수 없는 ‘우발성’을 토대로 최종적인 대가가 결정된다는 점에서 그 특징이 있다.

 

예컨대, 고령자가 기대수명 이상으로 생존할 시 담보 부족이라는 위험요인이 따르는 역모기지에 비해, 비아제의 경우에는 매도자가 사망 시까지 자택에 거주하면서 안정적인 연금 수혜가 가능하기 때문에 매도자 입장에서 볼 때 장수하면 오히려 ‘이득’을 보게 되는 상품인 것이다. 한편 매수자에게 있어서는 향후 주택가격 하락 시 손해가 발생할 수 있으며 급부금이 물가변동과 연동하기 때문에 인플레이션의 위험이 따르기도 하지만, 주택가격이 상승할 경우 고수익 실현이 가능하다는 장점이 존재한다.

 

또한 여타 역모기지제도의 경우 대출기간 종료 또는 담보부족 시점에 이르면 대상부동산을 매각해서 얻은 자금으로 채무를 상환하도록 되어있다. 그러나 실제로는 상속자가 부동산의 상속을 희망하여 본인 또는 상속자가 주택을 매각하지 않고 별도의 자금으로 상환하는 경우가 많으며, 어떤 경우에는 상속인의 합의를 얻지 못해서 도중에 해약이 되는 경우도 많다. 결국, 최종적인 채무상환 시점까지 대상부동산이 매각될지의 여부가 불확정적이기 때문에 역모기지는 금융업무 영역을 벗어나지 못한다.

 

그러나 비아제의 경우는 계약초기에 소유권을 이전하기 때문에 장래에 부동산이 양도되는 것이 이미 확정되어 있다. 이를 통해 제3자에게 매각함으로써 자금을 회수하거나 본인 입주 또는 다른 사람에게 양도하거나 또는 토지의 조건에 따라서는 부동산을 유효하게 활용하는 비즈니스 기회가 발생할 수 있다.