「전세사기 피해 방지방안」 발표 임차인 재산보호와 주거안정 지원을 위한 종합대책 마련

Ⅰ. 추진배경

 

□ 임차인의 재산손실과 주거불안을 초래하는 전세피해 지속 증가

 

ㅇ 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가*, 재산상 손실과 함께 예상치 못한 주거불안에 직면

 

* (HUG 보증사고액, 억원) `18년 792→ `19 3,442→ `20 4,682→ `21 5,790→ `22.7월 4,279

 

ㅇ 특히, 경험이 적은 청년⋅신혼부부 등의 피해가 다수*를 차지

 

* HUG 대위변제금액 중 2030 사고금액이 차지하는 비중은 약 67.8% 수준

 

□ 악의적 전세사기도 급증, 수법과 유형도 다양화⋅지능화

 

ㅇ 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증 추세

 

* (전세사기 검찰 송치건수, 경찰청) `19년 107건→ `20년 97건→ `21년 187건

 

ㅇ 전세사기 수법⋅유형도 임차인과의 정보격차를 이용한 깡통전세, 법의 허점을 노린 대항력 악용* 등으로 다양화⋅지능화

 

* (예시) 계약 직후 임차인의 대항력이 발생하기 전 임대인이 근저당권을 설정

 

□ 정부도 본격적으로 전세사기 피해 대책을 마련

 

ㅇ 정부는 ｢주거분야 민생안정 방안｣ 발표(7.20, 비상경제민생회의),

‘전세사기 특별단속’(7.25~) 착수 등 적극 대응 중

 

그간 조치	주요 내용	조치현황 및 계획
주거분야 민생안정 방안(7.20)	▪ 전세가율 급등지역 관리	- 지역별 전세가율 및 주의지역 지자체 통보 예정(`22.9)
	▪ 보증료 할인 확대	- 관련규정 개정 시행 중(`22.8.12～)
	▪ 임차인 시세정보 제공	- DB 구축 중(부동산원·HUG, `23.1)
	▪ 지원센터 설치	- 개소 예정(9월)
전세사기 특별단속(7.25~)	▪ 국토부⋅경찰청 등 관계기관 합동 전세사기 특별단속	- 경찰청 단속⋅수사 진행(7.25~) - 국토부 전세사기 의심사례 등 자료 경찰청에 공유(8.24)

 

◈ 서민 임차인을 전세피해로부터 빈틈없이 보호하기 위해, 범정부 차원에서 예방⋅지원⋅처벌까지 종합적인 대책 마련 필요

 

 

 

Ⅱ. 현황 및 문제점

 

□ (예방) 위험 회피를 위한 정보 부족, 대항력 등 임차인 권리는 취약

 

ㅇ 전세계약 시 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보제공 미흡

 

- 깡통전세 등 위험 계약에 관한 정보*가 부족하고, 경매 등 진행 시 우선 변제되는 체납 세금 등은 임대인 협조 없이는 확인 불가

 

* 신축빌라 등 시세정보, 악성 임대인 명단, 무등록 공인중개사 등

 

ㅇ 피해 예방을 위해 운영 중인 HUG 보증제도는 가입률이 저조

(`21년 18%)하고, 대항력 등 임차인의 권리도 취약

 

□ (지원) 피해자의 자력구제 곤란, 주거⋅금융 등 통합 지원체계 미비

 

ㅇ 전세피해 발생 시 대다수 피해자는 법률⋅금융 등 적절한 대응방법*을 알지 못해 자력구제가 어려운 측면

 

* (법률) 임차권 등기, 소송 절차 등, (금융) 지원창구 탐색⋅자격여부 확인 등

 

ㅇ 신속한 구제를 위해서는 법률⋅주거⋅금융 등을 통합 지원하여야 하나, 창구가 여러 곳에 분산되어 있고 지원부문도 제한적

 

* (법률구조공단, 임대차분쟁조정위) 법률상담, (지자체 지원센터) 금융상담 등

 

□ (단속⋅처벌) 부처별⋅사건별 전세사기 대응, 가해자 처벌도 미약

 

ㅇ 조직적⋅지능적으로 진화하는 전세사기에 효과적으로 대응하기 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하나, 그간 개별적 대응*

 

* (국토부) 소관 자격사 등에 대한 단순 관리⋅감독, (경찰청) 사건 수사 등

 

ㅇ 관련자 처벌근거는 ｢형법｣ 상 사기죄 등에 국한되어 경각심 고취 한계, 반복되는 전세사기 방지를 위한 부정이익 환수체계도 미흡

 

 

 

Ⅲ. 정책 추진방향

 

 

 

 

Ⅳ. 전세사기 피해 방지 세부방안

 

1

전세사기 피해 예방

 

◈ 전세사기의 주요 원인은 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점 ⇨ 정보격차 해소, 안전한 거래환경 조성, 권리 강화 등을 통해 예방

 

１ 임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다.

 

(1)

자가진단 안심전세App 구축

 

□ (현황) 적정 전세⋅매매가, 악성 임대인 등 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 부족하여 임차인이 전세피해 위험에 쉽게 노출

 

ㅇ 자료들이 여러 곳에 산재*하여 개별 임차인이 확인하기 번거롭고, 신축빌라 시세, 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 부재

 

* (시세정보) 부동산원 부동산테크⋅국토부 실거래가 시스템 등, (중개사 정보) 공인

중개사협회 홈페이지, (불법⋅무허가 건축물 정보) 민원24(건축물 대장)

 

□ (개선) 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보들을 한 눈에 제공하는 가칭자가진단 안심전세App 구축⋅배포(`23.1월)

 

ㅇ 임차인은 입주희망 주택의 적정 시세, 악성임대인 명단 등을 확인하여 의심매물 여부, 위험정도를 사전에 판단, 계약 여부 결정

 

【 가칭안심전세App을 통해 확인가능한 정보(안) 】

▪ (시세 정보) 해당 지역의 전세가 수준 또는 계약단지의 매매가 수준 ▪ (임대인⋅공인중개사 정보) 악성 임대인 명단(｢주택도시기금법｣ 또는 ｢민간임대특별법｣ 개정 필요), 공인중개사 등록 여부, 등록임대사업자 임대보증 가입 여부 등 ▪ (건축물 정보) 불법⋅무허가 건축물 여부 등 * 전세사기 유형을 분석하고, 피해예방을 위해 필요한 정보를 지속 발굴⋅추가

 

ㅇ 청년⋅신혼부부 등 경험이 적은 사회초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항 등 기초 정보*들도 안내

 

* ➊근저당권 등 계약 시 필수 확인정보, ➋전입신고⋅확정일자 등 후속조치 필요사항 등

 

 

 

(2)

선순위 권리관계 확인권한 부여

 

□ (현황) 경매 등 진행 시 우선 변제되는 권리관계 중 체납 세금, 선순위 세입자 보증금(다가구주택)은 임대인 협조 없이 확인 불가

 

□ (개선) 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여

 

ㅇ 계약 전, 임차인이 체납사실⋅선순위 보증금 등의 확인을 요청하는

경우, 임대인이 해당 정보* 제공 의무화('22, ｢주임법｣ 개정안 발의)

 

* (예) 납세증명서(국세⋅지방세), 확정일자 부여 현황 등

 

- 정보 요청 권한임차인 및 제공 의무임대인를 공인중개사 설명의무 대상에

포함('22, ｢중개사법｣ 개정안 발의), 임대차 표준계약서에 반영(`23)

 

ㅇ 계약 후, 임차개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선('22, ｢국세징수법｣, ｢지방세징수법｣ 개정안 발의)

 

２ 안전한 거래환경을 조성합니다.

 

(1)

임대사업자 관리 강화

 

□ (현황) 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화(`21.8)되었으나, 임차인의 보증가입 여부 확인이 어렵고, 미가입 사업자도 다수*

 

* 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례 적발, 과태료 최대 3,000만원 부과

 

□ (개선) 임대인이 보증에 신청할 경우 임차인에게 통보*(`22.4분기, HUG)하고, 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검**(`22.4분기)

 

* 계약 후 통보가 없는 경우 HUG 홈페이지 또는 안심전세App을 통해 확인 가능

** 보증사고(HUG) 대위변제 악성채무자 중 등록임대사업자 집중 점검

 

(2)

공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

 

□ (현황) 전세사기 의심매물 등에 대한 시장 내 자발적인 신고 미흡*

 

* ｢중개사법」 상 포상금 신고제를 운영 중이나, 전세사기 의심매물은 대상에 미포함

 

□ (개선) 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 지자체 등에 신고, 신고 시 포상금(예 : 50만원) 지급('22, ｢중개사법｣ 개정안 발의)

 

 

 

(3)

신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

 

□ (현황) 신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 HUG 보증가입 시 집값을 실제보다 높게* 부풀려 깡통전세 계약을 유도**하는 사례 빈발

 

* 현재는 임대인·임차인이 원하는 감평사를 선정하거나 공시가를 150%까지 적용하여

전세가격 ≥ 매매가격인 사례가 다수

 

** 임차인은 전세가와 매매가가 같더라도 보증 가입을 통한 보증금 보호가 가능하므로, 임대인의 깡통전세 계약 체결 요구를 승낙할 가능성이 높은 실정

 

□ (개선) 적정 시세가 반영되도록 주택가격 산정체계 개선*(`22.10)

 

* 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제 활용하고,

공시가 적용비율은 현실화율(71.5%)을 고려하여 개선(150% → 140%)

 

(4)

고전세가율 지역 관리

 

□ (현황) 표본* 방식으로 아파트, 연립⋅다세대 등 전세가율 공개 중

 

* 표본 : 총 4.6만, 아파트 3.5만(75.8%), 연립·다세대 0.6만(13.8%), 단독·다가구 0.5만(10.4%)

 

ㅇ 아파트(시·군·구 공개)와 달리 전세피해 우려가 큰 연립·다세대는

시⋅도 단위로만 공개되어 임대차 계약 시 활용하기에 다소 미흡

 

□ (개선) 실거래 기반으로 아파트, 연립⋅다세대 등의 전세가율을 구체적(전국 시군구, 수도권 읍면동)으로 공개, 보증사고 현황⋅경락률도 신규 제공

 

* 보증사고 현황(HUG) 및 경매낙찰 현황(법원 경매정보)은 전국을 시·군·구 단위로 공개

** 9월 15일 최초 공개하고, 이후 매월 중순 업데이트

 

ㅇ 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체·중개사 등을 통해 이상거래⋅위험매물 등에 대한 점검 실시

 

- 핵심 체크리스트*, 카드뉴스 배포 등 온·오프라인 홍보도 병행

 

* (예시) 임대인 납세증명서, 확정일자 부여현황, 표준계약서 사용 및 특약 확인 등

 

ㅇ 지자체와 통계 산정방식 등 협의를 위한 지속적인 공조체계 구축

 

 

 

３ 임차인의 법적 권리가 강화됩니다.

 

(1)

최우선 변제금액 상향

 

□ (현황) 담보설정 순위에 관계 없이 임차인 보증금 중 일정 금액은 우선하여 변제되도록 ‘최우선 변제금액’을 설정⋅운영 중

 

* 최우선변제금 : 서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

 

□ (개선) 임대차 보증금 통계, 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려

하여 최우선 변제금액 상향 추진*('22.4분기, ｢주임법｣ 시행령 개정)

 

* 세부 상향수준은 법무부 주택임대차 위원회 심의를 거쳐 결정

 

(2)

임차인 대항력 보강

 

□ (현황) 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정, 보증금 편취

 

* 대항력은 현행법상 ➊주택 인도(이사), ➋전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생

 

➊ 확정일자 부여

➋ 임차인 이사+전입신고(13:00) → 대항력 요건 완성(익일 효력 발생)

➍ 임차인 대항력 효력 발생(00:00)

6.1

7.1

7.2

계약일

➌ 임대인 담보대출(16:00)

→ 등기(당일 효력 발생)

< 대항력 발생 예시 >

 

□ (개선) 표준계약서 특약 명시, 은행 대출 심사절차 개선 등 추진

 

➊ (표준계약서 개선) 임대인의 담보권 설정 가능시점 등을 계약서 특약에 명시하고, 국토부 인증* 등을 통해 활용률 제고(`22.4분기)

 

* 우수 부동산서비스사업자 인증 시 가점부여 등

 

【 임대차 표준계약서 특약 예시 】

임차인이 주택인도, 전입신고, 확정일자를 부여받아 우선 변제권을 취득하기 전 임대인은 매매, 근저당권 설정 등 금지, 위반시 계약 해지 가능, 임대인은 임차인 손해에 대해 배상

 

➋ (대출절차 보완) 은행이 확정일자 부여현황을 확인*하고, 담보대출 시 보증금을 감안하도록 시중 주요은행과 협의 추진(`22.4분기)

 

* (현행) 임대인이 임차 계약 여부를 미고지 시 은행은 임대차 계약 확인 사실 곤란

(개선) 은행이 확정일자를 확인할 수 있도록 임대차 신고시스템(RTMS) 접속 권한 부여

 

 

 

2

전세사기 피해 지원

 

◈ 선제적 예방조치에도 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있음을 고려하여, 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행

 

１ 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공합니다.

 

□ (현황) 전세사기 피해자는 적절한 법적 대응방안⋅자금 조달방법 등을 알지 못하는 경우가 많아 신속한 자력구제 곤란

 

ㅇ 지원을 위한 창구가 산재*하여 접근성도 낮은 상황

 

* 현재 일부 시민단체, 지자체 등에서 단순 법률 상담 위주로 피해지원 서비스 제공

 

□ (개선) HUG 내 ‘전세피해 지원센터’를 설치하고, 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱 제공

 

ㅇ 시범센터 설치(`22.9) 후 지역거점(HUG 지사, 주거복지센터 등)*을 활용하여 단계적 확산* 추진(`23~)

 

* 서울⋅경기⋅충청권으로 확산(3개소, `23~)→ 피해 상황 등을 고려하여 전국단위

확산(`24~, 10개소 이상, 광역 권역별 등)

 

ㅇ 전문 직원(변호사, 법무사 등)이 지원센터에 상주하며 임차인 피해 대응, 온라인(APP) 및 유선을 통한 지원 등도 병행

 

【 전세피해 지원센터 기능(안) 】

▪ (피해 접수) 사기피해 접수, 의심사례는 경찰청 등 관계기관에 공유 ▪ (피해 확인) 보증금 미반환, 허위 계약 등 유형별 검토를 통해 전세사기 피해 확인 ▪ (법률 지원) 피해자 무료법률자문, 후속절차(소송 등)을 위한 변호사⋅법무사* 매칭 등 * 법무사 수임비용 할인 등 추가 지원도 병행 ▪ (주거⋅금융 지원) 임시거처 안내, 긴급 자금대출 대상자 확인⋅상담 등 * 전세사기 유형을 분석하고, 피해지원을 위해 필요한 정보를 지속 발굴⋅추가

 

 

 

２ 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다.

 

(1)

저리 긴급 자금 대출

 

□ (현황) 보증금 미반환 피해자는 주거이전을 위한 자금조달 곤란

 

□ (개선) 전세사기 피해 임차인*을 대상으로 주택도시기금에서

1%대 초저리 자금대출 지원(`23.1월)

 

* (대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

 

(2)

전세보증금 반환보증 가입 지원

 

□ (현황) 전세피해 자금을 보전할 수 있는 보증상품을 지원 중(`13~)이나, 보증료 부담* 등으로 가입률 저조(`21년 18%)

 

* (예시) 전세 보증금 2억원 아파트를 대상으로 전세보증금 반환보증 가입 시

2년간 보증료는 총 52만원(보증요율 연 0.13% 가정 시)

 

□ (개선) 전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년⋅신혼부부 등에 대해서는 보증료를 추가 지원하여 보증가입 유도*(`23.1월)

 

* (지원기준 예시) 보증금 2억 이하, 연소득 4천만원 이하 등

 

３ 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다.

 

□ (현황) 전세사기 피해발생 시 신규계약 전까지 주거불안 직면

 

ㅇ 자금 확보, 적정 거주지 물색 등에 상당한 시간이 소요되는

만큼 긴급 거처가 필요하나, 지원 미흡

 

□ (개선) HUG가 강제관리 중인 주택 등*을 임시거처로 제공(즉시)

 

* `22.6월 HUG 소관 강제관리 주택 1,172세대, 긴급지원주택(공공임대) 등 지원

 

ㅇ 시세의 30% 이하로 최장 6개월 거주할 수 있도록 임대

 

 

 

3

전세사기 단속·처벌 강화

 

◈ 악의적인 전세사기에 대해서는 단속⋅처벌 강화 등 엄정 대처

 

１ 전세사기 단속이 강화됩니다.

 

□ (현황) 조직적⋅지능적으로 발생하는 전세사기의 근절을 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하나, 그간 부처별⋅개별사건별 대응

 

□ (개선) 관계기관 합동 특별단속을 실시, 상시적 공조체계도 구축

 

➊ (전세사기 특별단속) 국토부(자료제공)⋅경찰청(단속⋅수사) 간

칸막이 없는 공조를 통해 범정부 특별단속 실시(`22.7~`23.1)

 

* 국토부는 1.4만여건의 전세사기 의심자료를 경찰청에 기 제공(8.24)

 

➋ (상시적 공조체계 구축) 분기별 자료제공, 단속⋅수사 진행방식 논의 등 특별단속 종료 이후에도 상시적 공조체계 구축(`23~)

 

- 전세피해 지원센터 개소(`22.9)와 연계하여 MoU 체결(국토부-경찰청)

 

２ 관련자는 엄중히 처벌합니다.

 

□ (현황) 전세사기 공모 임대사업자⋅자격사 등 가해자에 대한 별도 처벌근거가 없고, 부정이익 환수 체계도 미흡

 

□ (개선) 전세사기 가해 임대사업자⋅중개사 등에 대해서는 처벌을 강화하고, 채권회수를 위한 전담 관리체계도 운영

 

➊ (임대사업자 벌칙 강화) 전세사기 가해자는 사업자 등록을 불허, 기존 사업자가 가해자인 경우 등록 말소(`22, ｢민임법｣ 개정안 발의)

 

➋ (자격사 처벌 강화) 결격사유 적용기간, 자격취소 대상행위 확대 등 사기에 공모한 중개사⋅감평사 등 처벌 강화*(`22, 자격법 개정안 발의)

 

* 전문가⋅업계 등의 충분한 의견수렴을 통해 처벌 수위, 내용 등을 구체화(`22.4분기)

 

➌ (채권회수 전담반 운영) 전세사기 의심 악성 채무자의 채권회수를 집중 추진하기 위한 전담조직 운영(`22.9～, HUG)

 

 

 

Ⅴ. 향후 추진계획

 

주요 추진과제	조치사항	추진일정	소관부서
1. 전세사기 피해 예방
(1) 임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다
❶ 자가진단 안심전세App 구축	-	‘23.1	HUG
❷ 권리관계 확인권한 부여	주임법 개정안 발의 국세징수법 개정안 발의 지방세징수법 개정안 발의	‘22.4분기	법무부‧국토부 기재부 행안부
(2) 안전한 거래환경을 조성합니다
❶ 임대사업자 관리 강화
１ 보증가입 사실통보	-	‘22.4분기	HUG
２ 보증가입 의무 준수여부 점검	-	‘22.4분기	민간임대 정책과
❷ 공인중개사 자정작용 강화
１ 전세사기 신고 권장 및 포상	중개사법 개정안 발의	‘22.4분기	부동산 산업과
❸ 공정한 가격산정체계 마련
１ 보증가입 시 가격산정체계 개선 등	HUG 내규 개정	‘22.4분기	HUG
❹ 고전세가율 지역 관리
１ 지역별 전세가율 등 공개	-	‘22.9~	임대차지원팀
２ 고전세가율 지역 주의사항 홍보	-	‘22.9~	임대차지원팀
(3) 임차인의 법적 권리가 강화됩니다
❶ 최우선 변제금액 상향	주임법 시행령 개정	‘22.4분기	법무부
❷ 임차인 대항력 보강
１ 임대차 표준계약서 개정	-	‘22.4분기	법무부
２ 대출 심사절차 개선	시스템 개선	‘22.4분기	임대차지원팀
2. 전세사기 피해 지원
(1) 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공합니다
❶ 전세피해 지원센터 설치	-	‘22.9~	HUG
(2) 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다
❶ 저리 자금 대출	기금운용계획 변경	‘23.1	주택기금과
❷ 전세보증금 반환보증 가입 지원	-	‘23.1	주택기금과
(3) 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다
❶ 전세사기 피해자 긴급 주거지원	-	즉시	HUG
3. 전세사기 단속·처벌 강화
(1) 전세사기 단속이 강화됩니다
❶ 전세사기 특별단속	-	‘22.7~‘23.1	부동산 거래분석 기획단
❷ 상시적 공조체계 구축	국토부-경찰청 MoU 체결	‘22.9~
(2) 관련자는 엄중히 처벌합니다
❶ 전세사기 임대사업자 벌칙 강화	민임법 개정안 발의	‘22.4분기	민간임대 정책과
❷ 전세사기 가담 자격사 처벌 강화	중개사법, 감평사법 개정안 발의	‘22.4분기	부동산산업과 부동산평가과
❸ 채권회수 전담반 운영	HUG 내규 개정 등	‘22.9~	HUG

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“이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”